Pojďme si udělat jasno v termínech od kdy začne platit povinnost hradit 4% daň z nabytí kupujícím. Ruku v ruce s tímto opatřením přichází i skokové zdražení nemovitostí o 4%.
Dosud platilo a minimálně do konce října 2016 platit ještě bude, že povinnost uhradit 4% daň z nabytí platí prodávající a kupující za tuto úhradu zákonně ručí. Bylo možné se také dohodnout jinak, tedy, že by celá povinnost úhrady daně byla rovnou na kupujícím, nebo, že se strany o tuto povinnost dělily. S převedenou povinností úhrady daně je spojeno i zdražení nemovitostí o ona 4% daně.
Zdraží se nemovitosti?
Abychom byli přesní, vlastní zdražení nemovitosti nenastane. Tedy nemovitosti, které stojí 1.000.000 Kč, budou i nadále stát 1.000.000. Nikdo nezlevní, ale ani nezdraží. Vlastní zdražení proběhne ve formě daně. Zatímco dle stále platné úpravy platí daň prodávající a je de-facto součástí kupní ceny, tedy onoho 1.000.000 Kč, od účinnosti novely bude nad kupní cenu. Pro pořízení stejné nemovitosti bude kupující potřebovat tedy o celá 4% více finančních zdrojů. Jednak stejný 1.000.000 Kč na nemovitost, ale také následná 4% (40.000 Kč) na daň z nabytí. Ministerstvo financí sice předpokládá, že díky tomuto se přecení všech 200.000 aktuálně prodávaných nemovitostí a prodávající je v duchu sousedské solidarity zlevní o 3,8%, ale jak ministerstvo k tomuto procentu solidární slevy došlo nám neupřesnilo. Očekávanější je, že se nestane nic. Tedy, ceny nemovitostí zůstanou na úrovni na jaké jsou nyní. A přibude daň.
Pojďme si udělat jasno, co se od kdy mění.
Novela zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí byla schválena oběma komorami a byla podepsána také prezidentem Milošem Zemanem. Nyní čeká na tzv. uveřejnění ve sbírce zákonů, což může být otázka dnů, týdnů, výjimečně měsíců.
Listopad, prosinec nebo leden?
Pokud tedy bude novela uveřejněna ve sbírce v měsíci srpnu, novela bude účinná od 1.11.2016. Bude li uveřejněno v měsíci září, účinnost novely se posune na 1.12.2016. Skoro by se zdálo, že pořádek ve věci by udělal termín 1.1.2017, aby bylo vše nové a účinné pěkně přehledně od 1.ledna 2017. To by ovšem znamenalo, že Ministerstvo vnitra coby správce sbírky zákonů uveřejnění pozdrží až do měsíce října.
Jak se dopočítat účinnosti novely?
Samotná platnost je dána dnem uveřejnění ve sbírce, účinnost zákona ( tj. od kdy se dle zákona tzv. „jede“) je pak součásti schváleného znění. V případě novely opatření Senátu č. 340/2013 dojde k nabytí účinnosti prvním dnem třetího kalendářního měsíce po dni jejího vyhlášení ve Sbírce zákonů. Tedy, ještě jednou, bude-li novela uveřejněna 10. srpna 2016, třetí následující měsíc je listopad a první den listopadu je 1.11.2016. Aby to nebylo matoucí, stejný datum bude platit i pokud bude uveřejněno do 30.8.2016 vč.
Platím já nebo soused?
Datum, dle kterého se bude posuzovat, zda-li je plátce kupující nebo prodávající, je určeno datem podání návrhu na vklad od katastru nemovitostí s podmínkou, že vlastnické právo musí být dle tohoto vkladu převedeno. Pokud tedy vložíte do katastru smlouvy o převodu nemovitostí den před účinností novely a vklad bude proveden, je plátcem 4% daně stále prodávající, s tím, že ručení za úhradu ze zákona poskytuje kupující. Pokud stejný proces bude zopakován v době, kdy je novela účinná, je plátcem daně již kupující a prodávajícímu zůstává o 4% více prostředků pro jeho potřebu.
Jak předejít sporům a nejasnostem?
Abychom předešli případným sporům a překvapením, je namístě do smlouvy o prodeji nemovitosti již dnes ujednat, aby plátcem byl nabyvatel, tedy kupující. Jednoduše, aby kupující již dnes viděl jakou sumu bude potřebovat pro pořízení nemovitostí a k úhradě daně. Může se totiž lehce stát, že vkladové řízení bude započato v období, kdy je plátcem ještě prodávající, ale vklad bude katastrálním úřadem zamítnut. A bude nutné jej podat znovu, ale již v období, kdy bude plátcem daně kupující. Tímto by se prodávající legálně obohatil a kupující by byl nemile překvapen.
